よくあるご質問 回答 資産の活用
- Q1. 他社との違い（アミックスの特長）は?
- 創業から65年を超え、オーナー様との継続した長いお付き合いがあり、企画提案から設計、施工、建物管理、賃貸管理、改修、売買まで一貫して社内で対応できることで、長期の賃貸経営を見据えたオーナー様目線で提案を行えることが弊社の強みと考えております。
- Q2. 敷地環境調査・市場環境調査とはどのようなことをされるのでしょうか？
- 建築予定地の調査から近隣の環境調査をしております。例えば単身者が住む場合、必要な店舗（コンビニなど）が近隣にあるか、競合する建物がどのような建物か、などを調べています。
- Q3. 最有効活用プランの提案をお願いする場合、費用はかかるのでしょうか？
- 特例をのぞき、基本的に無料でご提案させていただいています。なお、建築予定地の資料（公図・測量図・謄本等）をご用意いただければ、ご提案までの時間が短縮できます。
- Q4. 土地の購入からの相談はできますか？
- 土地のご紹介は、弊社の関連会社と協力して行っております。土地の契約が決まり次第、建築のご相談をさせていただいております。
- Q5. 土地を探すときの注意点を教えてください
- 駅からの距離や形状などの他に、建築に関係する法規制が特に重要ですので、まずは具体的な土地情報がございましたらお気軽にご相談ください。
- Q6. 中古の収益物件購入を考えていますが、紹介してもらえますか？
- 弊社の関連会社にてご紹介していますので、お問い合わせください。
- Q7. 金融機関は紹介してもらえますか？
- 大丈夫です。弊社の取引金融機関をご紹介いたします。お気軽にお問い合わせください。
- Q8. 税務・法務相談は行っていますか？
- 建築に関連した諸問題や相続等でお悩みの場合には、弊社の担当弁護士・税理士・司法書士等をご紹介しています。ぜひご連絡ください。
- Q9. 「土地の有効活用」とはアパートの建築だけなのでしょうか？
- お客様の資産である土地に対して、より良い活用方法をご提案しております。必ずしもアパート建築だけということではありません。
- Q10. アパートを建築することで税金面の優遇はあるのでしょうか？
- 相続税や固定資産税の節税対策になる場合もあります。ぜひお問い合わせください。
- Q11. 相続した古いアパートをなんとかしたいのですが…
- リフォーム、建て替え、売却、買い換え等も含めた今後の運用について検討し、ご意向をお伺いしながらご相談させていただきます。
- Q12. アパートは相続した際にどのような効果があるのですか？
- 一般的には時価よりも低い評価額となり、相続税の節税効果があります。また相続発生前に運用をはじめることで、相続税の資金確保の一面もあります。
- Q13. 夜の訪問や遅い時間の電話等、しつこく営業することはありますか？
- そのようなことは一切ございません。弊社では、お電話やご訪問・ご提案をさせていただく際に、常にお客様の立場になって考えながら行動させていただいております。お客様と長いお付き合いをさせていただくためにも、ご迷惑になるような営業はいたしません。
- Q14. 実際にかかる経費（イニシャルとランニング）を教えてください
- イニシャルコスト：物件を購入する場合、仲介手数料、登記関係費用（登録免許税、司法書士手数料）、不動産取得税等が発生します。物件にもよりますが、購入価格の7％程度になります。また、土地を所有していて建物を建築する場合、主に登記関係費用が諸費用としてかかります。
ランニングコスト：募集費用（仲介手数料や広告費等）、管理料、入替修繕費、共用清掃費、水光熱費、固定資産税、法定点検費、火災保険料等が発生します。
よくあるご質問 回答 アパート等建築
- Q1. 建築費用が「1室440万円（税込）〜」となっていますが、他にかかる費用は？
- 対象地によっても異なりますが、ほかに、外構工事・水道本管取り出し工事・ガス工事・地盤改良工事・設計費・消費税・諸経費等がかかります。
- Q2. アパート建築のメリット・デメリットは？
- メリットとデメリットはいろいろありますが、一般的には以下のことが言われています。
メリット：継続して収益がある、節税効果が期待できる、経済変動に比較的強い、レバレッジ効果（借入金利用による自己資本利回りの上昇）が狙える。
デメリット：多額の資金投入が必要、賃料や価格下落・災害のリスクがある、維持管理が必要。
- Q3. 施工例の写真や現場の見学はできますか？
- 施工例は、商品紹介（カラーアズS・カラーアズH・クラッシックなど）ページに掲載していますのでご覧ください。物件によっては完成内覧会を開催しています。また、現場へも随時ご案内しております。お気軽にお問い合わせください。
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- Q4. 設計・間取り・部材等の変更は、どの程度可能でしょうか？
- 弊社は在来工法で建築していますので、土地の形状等にあわせて最適と思われるプランをご提案させていただいていますが、変更等のご要望にはできる限りお応えしています。変更等は規格外の扱いとなりますので、別途費用がかかります。
- Q5. 自宅併用住宅で「カラーアズ」のワンルームアパートは適用できますか？
- 基本的には大丈夫です。ただ、状況によって変わりますので、ぜひお問い合わせください。
- Q6. アパート建築だけでもお願いできますか？
- もちろん問題ありません。弊社は建築と管理を同じ会社で行っていますので、建築だけではなく、管理の立場も考えた、最善のご提案をさせていただけると思います。
- Q7. 耐震・耐火性能はどうなっていますか？
- 阪神淡路大震災以後、建築基準法が改正され、建物の耐震性は向上しています。弊社も耐震・耐火ともにコンプライアンスを遵守して対応しておりますので、ご安心ください。なお、オプションになりますが、制振工法もご紹介していますのでご検討ください。
- Q8. 長期間ではどのような修繕が必要？
- 弊社では主に5～7年毎に鉄部の塗装、20年で外壁塗装等の外回りの大規模修繕工事を行うことを推奨しています。
- Q9. 防火地域で「カラーアズ」は建築ができますか？
- 基本的には難しいため、2×4工法・耐火構造の木造アパートをご提案させていただいています。外観を「カラーアズ」風にすることは可能です。
- Q10. 借地でも建築可能ですか？
- もちろん可能です。借地の場合は地主さんに建て替えについてご承諾をいただく必要がありますので、ご承諾後に建築着工となります。
- Q11. 土地の広さは、最低何坪くらいあればいいのでしょうか？
- 何坪以上なくてはいけないということはありません。ただ、土地が狭くて建築戸数が少なくなるほど、1戸あたりの建築費は高くなってしまいます。
- Q12. 木造3階建てのアパートも、440万円（税込）で可能ですか？
- 木造3階建ての場合、法的な規制が厳しくなるため、建築費用は高くなります。また、どこでも建築できるわけではありません。基本的には、道路側に窓が付けられる土地で、高度規制が厳しくない地域というのが条件になります。詳しくはお問い合わせください。
- Q13. S造に比べて木造の良い所を教えてください
- 木造の良いところの一つはコストが安いことと償却が早いことです。不動産投資は金額が大きいので投下資金の回収が早いとその分リスクを抑えられます。
- Q14. 建築エリアは？
- 都心部に通える範囲で対応させていただいております。ただし、厳密に範囲は限定しておりませんので、お気軽にお問い合わせください。
- Q15. 解体工事など、アパート建築以外の工事もやっていますか？
- 解体工事単体でもお受けしておりますし、外壁工事やリフォーム、その他特殊工事も行っております。お気軽にご相談ください。
- Q16. オンライン面談は可能ですか？
- 随時受け付けておりますのでお問い合わせください。
よくあるご質問 回答 サブリース管理
- Q1. サブリースとは何ですか？
- アミックスがオーナー様より物件を借り受け、それを入居者に転貸するシステムです。入居者にとっての貸主はアミックスですから、オーナー様と入居者との直接のやり取りはありません。空室の有無に関わらず、オーナー様はアミックスより定額家賃をお受け取りいただけます。
＊賃料については契約期間内に減額される場合があります。
- Q2. サブリースと一括借上げの違いは何ですか？
- 厳密にいえば意味合いは違うのですが、不動産賃貸業では同じ意味で使用されています。
サブリース：又貸し、転貸（借上げた建物を第三者に転貸借すること）
一括借上げ：建物所有者から1棟そのまま賃貸借すること
- Q3. アミックスでサブリースができるエリアはどこまでですか？
- ある程度、エリアの設定はしておりますが、厳密にどこまでという決まりはありません。基本的には東京圏の建物を対象としております。また、弊社でサブリースが難しい場合は、関連会社の紹介も行っております。
- Q4. 「サブリースの事前審査」とは、どのような審査でしょうか？
- 弊社でサブリースが可能なエリアかどうか、などが審査の内容になります。
- Q5. 35年一括借上げとありますが、35年契約ですか？
- 基本的に契約期間は20年になります。20年の契約満了時に弊社の「リボンシステム」というリフォームをご提案するとともに、15年または10年の再借上げのご提案をしています。
＊賃料については契約期間内に減額される場合があります。また、賃料等の条件合意に至らない場合等に中途解約となる可能性があります。
- Q6. 家賃の固定期間は何年ですか？
- 借上げ家賃は、当初2年・6年・10年固定でご提案しております。固定期間終了後は、2年ごとに見直しをさせていただいております。
＊但し、固定期間内であっても借地借家法第32条第1項により一定の条件を充足した場合にのみ弊社は減額を申し入れることができます。
- Q7. 他社とのサブリースの違いは何ですか？
- 一例ですが、入居者入替時のクロス張替え・ルームクリーニングを弊社負担で行っております。また、入替時のリフォーム工事期間でも、オーナー様への家賃は通常通りお支払いしています。
- Q8. 他社の建築物件でも、サブリースはできますか？
- 地域や規模、間取りや築年により異なってきますのでご相談ください。築年数が経っている建物の場合、リフォームのご提案をさせていただくこともあります。
- Q9. 途中で解約できますか？
- サブリース契約には借地借家法第28条が適用されるため、お客様から解約をする場合には正当事由が必要とされております。但し、弊社では契約書に6か月前に通知することで解約できる旨の条項を入れ、合意解約という形でご対応しています。
- Q10. サブリース契約実績として最長のものは何年継続していますか？
- 実際の契約実績としてサブリース契約40年目を迎える物件がございます。
