2019/04/03

2019/3/15
竣工しました。
外壁に使用した3種類のサイディングは、小学校一年生の息子が決めました。
シックで落ち着いた雰囲気です。

2枚目の写真はエントランスです。
アミックスの管理物件は、アパートプレートを必ず設置しています。

2019/02/28

大工の棟梁、高藤さんとツーショット。
高橋さんは、30年以上、当社の大工工事を担当してくださっています。
賃貸物件は、たくさんの職種の方の協力がなければ建築できません。
職種は数十種類に及びます。
協力会社の皆さまには、いつも感謝の気持ちでいっぱいです。

アミックスは、賃貸物件の建築と管理を中心に行っています。
今回、私も、建築と管理をアミックスに依頼しました。
管理形態はサブリースを選択しました。
アミックスは、サブリースに40年の実績があり、管理業界ではパイオニア的な存在です。

今回の物件は、3月中旬に完成しますが、1月より入居者募集を開始しています。
1月30日現在、12戸中4戸が成約し、他2戸に申込をいただいています。
この様子ですと、完成時には全室決まっていそうです。

アミックスの管理戸数は約1万戸あります。
オーナー様の利益がしっかり上がるように、最善の管理を考えて実行しております。
私も安心して物件の管理を任せていますし、私のお客様にも自信を持ってアミックスの管理を勧める事が出来ます。

次回は、足場が取れて外壁が見える時期に、ご報告したいと思います。（星）

2019/02/08

019/1/17

皆さまこんにちは。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。

1枚目の写真は、2階の共用廊下です。
当社の共用廊下は鉄骨で作っていて、床にコンクリート打設をします。

2枚目の写真は、2階のバルコニーです。
木造の躯体で作っているので、しっかりとしたバルコニーです。

3枚目の写真は、室内になります。
内装の大工工事も順調に進んでいます。
今後は、床にはフローリング、壁には石膏ボードを貼っていきます。

2018/12/25

2018/12/13
上棟しました。
シートの中には、足場が組まれています。
現在、3階の木工事に着手しています。
今後、外壁工事も始まります。

2018/11/12

2018/11/12
基礎工事が終わりました。

1枚目の写真は、エントランスと階段部分になります。
基礎の部分から出ている金属は、木部と基礎を連結するためのものです。
基礎ができると毎回思いますが、部屋の形がイメージ出来るようになります。

2枚目の写真では、黒くなっている部分に、防水塗料を塗っています。
基礎のつなぎ目から、雨水などの侵入を防ぐために行っています。

3枚目の写真は、現場に設置された工事看板です。
「建築主又は築造主氏名」欄に私の名前があり、少し嬉しかったです。


今回は、銀行融資についてお話させていただきます。

銀行は、大きく分けて4種類あります。
1.都市銀行・信託銀行
　基本的に大企業や資産家の方が顧客
2.信用金庫
　エリアが決まっているため地元の企業や地域の
　方が顧客
3.信用組合
　中小企業のための銀行で同業種の方が顧客
4.住宅金融公庫
　名前の通り住宅の建築資金を出す銀行

現在、サラリーマンの不動産投資に対して、融資の審査は非常にシビアです。
総事業費に対して2割～3割の自己資金がないと、土地から購入してのアパート建築や、中古アパートの購入が難しい状況です。
報道にもありました「するが銀行問題」などで、金融庁の締め付けがかかっているからです。

私が今回の物件を購入するために用意した自己資金は、一般的な目安よりも少ない金額でした。
個人的に取引のある信用金庫に借入の相談をしたところ、建築費に対して2割の自己資金が無いと貸せないとの事でした。

しかし私はまだ諦めがつかず、次に、仕事でお付き合いのある銀行に相談をしてみることにしました。
その結果、弊社と取引のある信用組合から、融資を受ける事が出来ました。

今回の場合、信用金庫は既に融資の締め付けが始まっていましたが、信用組合はまだ行っていませんでした。
融資の相談を行ったタイミングが間に合い、借りる事が出来たのだと思います。

アパート建築のポイントの一つは、「どの金融機関から借入ができるか」そして「借入条件が良いか」です。
なかなか一般の方は、その時その時でどの銀行が融資を通しやすいか等の判断は難しいと思いますので、
金融情勢を理解している建築会社やコンサルティング会社に、アパート事業についてのアドバイスを受けながら進めていく事が得策だと思います。

アミックスは、銀行融資のご相談も承るコンサルティング会社です。
どうぞお気軽にご相談ください。（星）

2018/10/15

2018.10.01

皆さまこんにちは。
資産活用営業部の星と申します。

私は、アミックスで資産家向けコンサルタントとして、15年以上の実務経験を積んで参りました。
今回ご紹介する「ただいま建築中」の案件は、アミックスの社員である私がオーナーとなって建築する物件です。

対象地の土地面積は42坪です。
今回、賃貸物件を建築をするために購入致しました。

敷地は、南西の角地で、西側道路が5m　南側道路は4ｍです。
埼玉県は、「北側斜線制限」の規制が東京都より緩く、今回の敷地でも「道路斜線制限」をかわすことが出来れば、3階建てで1階～3階まで同じ大きさの建物を建築する事が出来ます。（1階4戸　2階4戸　3階4戸）

また、対象地は、東武東上線の「志木駅」まで徒歩11分の立地です。
志木駅から池袋駅までは、急行に乗れば20分で着きます。

私がこちら土地を購入するにあたり、一番気になった事は、入居者がしっかり決まるかどうかという事でした。

アミックスではアパートを建築する前に「市場調査」を実施いたします。
対象地で建築しても「長期的に賃貸として運用する事が可能か」、「どのような入居者層をターゲットにするか」「周辺施設」や「競合物件の入居状況」などを複合的に調べていきます。

その結果、今回の対象地では『大学生をターゲットとし、ミドル家賃の単身者タイプの部屋ならば、入居者斡旋など長期的にも空室が多く出る場所ではない』という判断に至りました。
そして私は、土地を購入し、アパート建築することにしたのです。

また、オーナーリスクである「空室、滞納、入替時の修繕費、入居者の募集・更新・解約」までの対応を、アミックスに依頼（サブリース契約）する事で、大幅にリスクを回避する事が出来ます。

オーナーとしては、サブリース賃料の下落や、将来の修繕費用などは、手取り大きくに関わるので気になる所です。
アミックスの長期収支提案では、上記のオーナーリスクについてもしっかり検討したシミュレーションをご提示しているので、将来の手取り推移についても事前に把握することが出来ます。
これらの情報により、安心して建築も賃貸管理も頼む事が出来ます。
 
次回は、かぼちゃの馬車に対しスルガ銀行が不正融資を行っていたことにより、金融庁がサラリーマンオーナーへの貸付を厳しくした状況下で、どのように金策が出来たかをお伝えしたいと思います。（星）