アパートの建替え

《Case.20》
自己資金は投入せず、築40年のマンションを
木造2階建てアパートへと建替え

オーナー様が所有されていたのは、1984年に建築された3階建てのマンション（鉄骨造・14戸）です。東京メトロ千代田線「北綾瀬駅」から徒歩10分という立地です。

建築は他社ですが、オーナー様のお兄様がアミックスでアパートを建築していただいた縁もあり、20年ほど前から管理をさせていただいています。

before

after

築年数が経過しているとはいえ、きちんと管理してきたため、建物として問題はありません。古いためそれほど高い家賃ではありませんが、現状でも満室となっていました。借り入れも払い終わっており、経営状態は悪くありません。

ただ、築40年を超えていて、さらに、居室は和室で3点ユニットバスという、現代のニーズに合わない古いつくりになっているため、このまま長期的に安定した経営を続けるのは難しくなるでしょう。

オーナー様は60代後半です。「自分の代だけであれば今のままでもよいけれど、子どもの世代には長期的に安定した収益を得られる資産を残したい」とお考えでした。

自己資金の持ち出しなしで建替え可能に

最寄りの「北綾瀬駅」は近年駅前の整備がすすんでいます。2019年からは代々木上原方面への直通運転が開始されて千代田線の始発駅となり、格段に便利になりました。2025年には駅直結のショッピングモール「ららテラス北綾瀬」もオープンし、今後も注目される人気のエリアです。

「自身の年齢を考えて、あまり高額なコストをかけずに建替えたい」というオーナー様のご希望に合わせて、木造2階建てアパートの建築プランをご提案しました。金融機関からもフルローンでの融資が受けられたため、オーナー様は建替えを決断されました。

実は、アミックスの提案の前に、大手ハウスメーカーのプランも検討されたそうです。少し規模の大きなアパートの建築計画で、建築コストもアミックスのプランの2倍以上です。金融機関から融資は受けられそうでしたが、シミュレーションしたところ、ほとんど利益が出ないことがわかったそうです。その利回りでは実質マイナスになってしまいます。

大手メーカーさんとのやりとりがあった後に、アミックスから提示を受けたプランは、コストや将来設計の面からもとても魅力的だったそうです。

解体後の更地

立ち退きは短期間でスムーズに

建替えプランが決まったころ、マンションはほぼ満室だったため、入居者様に立ち退きをお願いする必要がありました。

建替えの際には、管理会社であるアミックスが入居者様へご案内を行っています。ご希望の入居者様には、グループ会社であるアパマンショップ亀有店も活用して、転居先をご紹介しています。今回も、入居者様のご希望に合った物件をご案内することで、短期間に住み替えることができました。

他物件との差別化を図る魅力的な外観

北綾瀬エリアは、アミックスの物件をはじめ単身者向けのアパートが多い地域です。あたらしく建築するアパートは、他物件と外観のイメージを変え、他との差別化を図りました。

オーナー様とともにデザインやカラーを検討し、ベージュを基調にした木目調のサイディングを採用しました。ナチュラルであたたかみがあり、落ち着いた雰囲気になりました

工事は、解体から完成まで大きな問題もなく行われ、無事オーナー様にお引渡しができました。

建築中の様子

建替え前の2倍近くの家賃に

今回、自己資金の持ち出しもなく建替えることができました。新しくなったアパートの家賃設定は、建替え前の2倍近くとなります。

オーナー様には隣県にお住まいのお子さま家族がいらっしゃいます。資産価値と将来性の高いアパートをお子さまに継承することが可能になり、オーナー様には大変お喜びいただくことができました。