オーナーインタビュー～事務所仕様の広い空間を3戸の賃貸住居にコンバージョン、長期の安定経営へ

投稿時間 : 2026年02月24日 11:00

建築以来、アミックスで管理を続けてきた葛飾区内の2棟のアパート。昨年、そのうちの1棟の1階部分を大きく改修しました。今回は、浴場を経営されているオーナー様にリフォームに至った経緯などをお伺いしました。

担当は、江戸川営業部の加園（写真右・左はオーナーのH様）です。

定休日なしの浴場経営、アミックスとは先代からの付き合い

――（インタビュアー）　浴場を経営されていらっしゃるんですよね。それはいつ頃から？
H様　もう15年くらいですかね。以前は別の仕事をしていましたが、代替わりで父のあとを継いだので。

――　長くやられているのですね。お休みは週1回ですか？
H様　不定休なので、決まった休みはありません。
――　お休みなしですか！ 浴場のお仕事は大変だと伺っています。アミックスとは先代からのお付き合いですよね？
加園　そうですね。弊社とのお付き合いは20年くらい前からです。10年位前に代替わりされる迄の間はお父様との窓口を、代替わりされた後は息子様との窓口を私が担当させていただいています。

建替えから16年目のコンバージョン工事

――　経営されているアパートは築年数でいうとどれくらいですか？
加園　16年目に入ったところです。

――　アミックスで建築されたのですよね。どんな経緯で建てられたのでしょう？
H様　元々父が持っていたマンションからの建替えですね。
――　マンションだったんですね。どんな建物だったのでしょう？
H様　鉄筋コンクリートの5階建ての建物です。
――　立派な建物ですね！ お父様が建てられたマンションですか？
H様　いえ、もともとあったマンションを父が買ったんですね。それが、築60年を超えて、老朽化もすすんでいたので、建替えることになったんです。
――　それが今から16年前ということですね。
加園　元のマンションは、2階から上は一般的な個人向けの賃貸ですが、1階だけは事務所になっていて、ある団体さんが入居していました。

広い事務所から賃貸住居にコンバージョン、空室リスクを下げて将来的な安定収益を確保

――　アミックスは「築60年のマンションをどうしよう？」というところから、関わってきたのですね。
加園　そうですね。いろいろとご提案をさせていただいたと思います。――　マンションより建築やメンテナンスのコストが抑えられる木造アパートに建替えるということですよね。
加園　実はこの建物は鉄骨造なんです。隣の木造アパート（アミックス建築・管理のH様所有の物件）とデザインは統一していますけれど。
――　そうなんですか！
加園　マンションに入居されていたある団体さんが、建替え後も入居を希望されていました。そうなると、広い空間が必要だということで、大スパンに対応できる鉄骨造にしたわけです。

――　広い事務所のための特別仕様なんですね。そして16年経って、その団体さんが退去されたので、1階部分を改修されたということですね。どんな経緯があったのでしょう？

H様　団体さんもいろいろ事情があったのだと思います。なるべくそのまま居てもらえるように、先方からの要望を受け入れたりもしたのですが、それでも状況は二転三転しましたね。
――　それは結構大変だったでしょうね。
H様　直接話をしてくれたのは加園さんです。1階（事務所）だけはアミックスさんの管理ではなかったのですが……
加園　もちろん、そういったやりとりに関してアミックスはオーナー様の代理で話を聞いていました。
――　そして結局は退去となったわけですね。
加園　そうですね。話し合いを続けた結果、契約満了の時点で退去となりました。そのため特別仕様だった1階も、普通の住居に改修することにしたのです。
――　そのまま事務所として貸し出さなかったのはなぜですか？
加園　ひとつには、事務所のテナントさんは通常の入居者募集と比べて、借り手が見つかるまでに時間がかかることがあります。もうひとつは、今回のように1つのテナントさんが広い面積で借りていた場合、退去があったときに家賃収入への影響が大きくなってしまうことがあります。一般のアパートの入居者さんと比べると家賃も高額になりますから。
――　なるほど、そうですね。
加園　それなら、戸数を増やしてリスクを下げたほうがいいということです。

近隣との差別化を図った広い1LDK、設備も充実

――　1階は1LDK3戸に改修したのですね。専有面積が55.8㎡～63㎡とずいぶんと広いですね。上階と同じように1Kタイプにしなかったのはなぜですか？
加園　1Kタイプは近隣にもたくさんあるんですよ。逆に1LDKはあまり多くないので、あえて1LDKへのコンバージョン工事をご提案させていただきました。

――　事務所からの改修工事は大変だったのではないですか？ 工期はどれくらいでしたか？
加園　工事は床を全部はがして配管からやりました。新築で建てるのと同じような感じですね。工事にかかったのは4か月くらいですね。
――　躯体はそのままに、ガラッと変わったわけですね。一般的な1Kタイプと比べて設備なども違うのでしょうか。

加園　だいぶ変わっていますね。水回りの大きさも違うし、収納の数も違うし。個別の宅配ボックスとかアイコネクトインターネット（集合住宅向けの無料インターネットサービス）も導入しました。
――　設備も充実しているんですね。宅配ボックスは2階以上の人からも要望がありそうですね。
加園　今回、2階の入居者の方にも使ってもらえるように、2階専用の宅配ボックスもつけたんです。
――　それは2階の方も嬉しいですね！ 1階は、この広さならファミリーでも入れますよね。ファミリーでもOKですか？
H様　もちろん大丈夫です。
加園　今回どういう人に住んでもらえるのかはとても興味がありますね。単身の方なのか、ご夫婦なのか、それとも小さい子どものいるファミリーなのか……。
――　改修後は1階もアミックスの管理になったでしょうか？
H様　そうです。すべてサブリース管理でお願いしています。

浴場経営を続けながら、サブリース管理でアパートの安定経営を維持

――　コンバージョン工事が完成したわけですが、実際にご覧になって、いかがでしたか？
H様　思っていた以上にイメージどおりですね（笑）。

加園　床や天井、壁とかキッチンの部材とか、色や素材もH様に選んでいただいたんです。
――　それはよかったですね。今回の工事の満足度でいうと何点くらいでしょう？
H様　んー、70点かな（笑）。
――　おおっと（笑）、マイナス30点はなぜですか？
H様　不可抗力なんですけれど、ちょっと話が急だったんです。退去までにいろいろなことがあって。それから資材の高騰も大きかったですね。当初考えていたより予算が上がってしまって。もちろん、アミックスさんのせいではないんですけど。
――　なるほどいろいろあったからですね。工事には満足されているのでしょうか？
H様　それはもちろん。それだけでいうならもっと点数は高いです（笑）。70点はちょっと厳しめにいっただけです（笑）。
加園　それはよかった（笑）。
――　今回の工事では借入をされたのでしょうか？
H様　はい。全額借入です。
――　返済計画はどのような感じなのでしょう。
H様　10年くらいで完済の予定です。
――　毎月手残りはありますか？
H様　それほど多くはないですが、ありますね。

――　浴場経営をしながらの賃貸経営ですが、隣接のアパートも含めて、これまでの経営状態はいかがですか？
H様　サブリース管理をお願いしているから、アパート経営のほうは心配ありません。空室はあまりないですし。
加園　アパートは空いてもすぐ決まる感じですね。家賃収入も安定していて、収支の面では問題ないと思います。
――　すでに新築のときのローンも完済されているし、10年で返済できるならゆとりがありますね。今回の工事で戸数も増えていますし、安定経営が続くことでしょう。

ご多忙のところ、ありがとうございました！