リスクの少ない保育園事業、安定した運用で確実に資産をふやす
投稿時間 : 2016年06月20日 11:30アミックスでは、今年の春あらたに開園した横浜市内の保育園を建築しました。
こちらのオーナー様は、現在も都内で浴場経営される一方、横浜市の土地に保育園を建築されました。さらに、葛飾区内にも別の保育園を購入されています。詳しいお話を伺いましたのでご紹介いたします。
担当はアミックス資産活用営業部の星です。
経営されている浴場の前で（右からY様、星）
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賃貸住宅以外の土地活用法
――（インタビュアー） 今回保育園を建てられたのは横浜市内ですね。
Y様 もともとは祖父が横浜で浴場を始めました。私は三代目で先代の父と一緒に経営していましたが、お客さんが少なくなって、店を閉めたのが平成19年。そのあと4～5年はコインパーキングにしていました。
―― コインパーキングの期間、ほかのハウスメーカーさんや不動産会社さんからお誘いはありましたか?
Y様 大手ハウスメーカーさんが5社くらい、どこもアパート建築をすすめてきました。でも、うちはすでに60年以上もアパート経営をやっているから、管理の大変さもよくわかってるんですよ。
―― 何室くらい持っていらっしゃるんですか？
Y様 40室くらい。自主管理なので、いろいろ大変でしたよ。家賃を滞納されたら催促しなきゃいけないし、修繕の手配も自分でやる。ゴミ屋敷ほどじゃないけど、本だらけでどうしようもなくなった部屋もありました。賃貸経営はそんなに甘くはない（笑）。だから、何か別の土地活用はないのかと。
―― そこで保育園建築。
Y様 そう。以前から保育園に興味があったんです。アミックスのホームページでも知っていましたが、浴場組合仲間で先に建築した方もうまくいっている様子だし、これはいいんじゃないか、 と（笑）。よそで「小規模保育園ならできる」なんていう話もきいて、星さんに相談しました。すぐプランを持ってきてくれましたよ。
―― アミックスのプランはいかがでしたか？
Y様 手堅い内容なので、これなら大丈夫だと思いました。
星 保育園は補助金も出ますし、家賃も保証されていますからね。
Y様 そう。それで“やりたい”と言ったのが去年（平成27年）のはじめくらい。
星 でも、そこからがちょっと大変で・・・
―― 何があったんですか？
星 保育園を建てる場合、通常は70人規模として120坪程度で2階建てなんですよ。横浜の土地は70坪だったので、50人規模で3階建てになってしまう。その条件で運営してくれる会社がなかなか決まりませんでした。
Y様 私のほうはやりたかったから、それならといくつか他の不動産会社さんにも声をかけた。
星 私はY様の委任状をもらって役所で相談しました。役所の人から教えられた運営会社の募集サイトに掲示したら、すぐに1社が手を挙げてくれて・・・
Y様 結局、他の会社より星さんが早かった（笑）まぁ何のかんのいっても、アミックスさんならやってくれると思ってましたけどね（笑）。
―― 正式に決定したのはいつ頃ですか？
星 夏前ですね。ちょっと園庭が狭いけれど、駅から近い（徒歩4分）ので、特例でOKになりました。
銀行金利は優遇、内装修繕費は必要なし
―― 建築費は銀行の融資ですか？
Y様 そう。保育園は国が推進している事業だから、今なら銀行も積極的に貸してくれますよ。星さんに保育園建築の場合は金利が優遇されることを聞いて、銀行に問い合わせたら、かなり有利な条件で借りることができたんです。
―― 建ててみていかがですか？
Y様 保育園はとにかく安心ですよ。20年契約だし、利回りの変動もないし、内装の修繕とかもないしね。
星 そうですね。20年間一定の家賃が保証されていますし、内装は運営会社の持ちものですから。修繕費は一切かかりません。
Y様 リスクの少ない土地活用だなと実感しています。
既存の保育園購入、名義変更等の手間もなし
―― 葛飾区でも保育園を購入されたとか。
Y様 以前から保育園か老人ホームの経営をやりたいと思っていて、横浜の土地にも建てることにしましたが、ほかでもやりたいなと思って。
―― 土地を買うところから、ということですか？
Y様 そう。でも、待機児童問題は平成30年までに解決したいという国の方針だから、これから手を付けても2年後はギリギリだなと。
星 認可が下りそうな土地を見つけて買って、認可をとって・・・は大変ですからね。ちょうどアミコム（アミックス関連会社）が持っている保育園を売却する話があったので、ご紹介しました。
Y様 くわしく聞いたら利回りもいいし、他にも買いたい人がいたみたいだね？
星 そうですね。でもYさんが一番に手を挙げてくれたので。
―― 購入の決め手のようなものはありましたか？
Y様 不動産投資は、何度もやっているうちにいいか悪いかがわかるようになるんですよ。葛飾の保育園も購入を決める前に下見に行ってね。付近をひとまわりぐるっと散歩してみて、これならいいなと思いました。
―― それでも、さっと手を挙げる勇気はすごいですね。
Y様 いや、いくら考えても一緒。タイミングが大事ですよ。これまでに、欲しいと思いながら時機を逸して買えなかった経験もあったし。
星 投資はきちんと収支が出せればいい、自分が納得できればいいんですよね。
Y様 そうそう。持ち主の変更は手続きも面倒だけど、アミックスさんがよく動いてくれたしね。
―― 購入されたのはいつですか？
Y様 1～2ヵ月前かな。もう家賃も入ってますよ。
浴場経営を建て直し、新たな投資へ
―― こちらの浴場は最近リニューアルされたそうですね。
Y様 平成20年に先代が亡くなって遺産を相続しましたが、実は借金も多かった。浴場への設備投資のほかに25年くらい前に買った不動産のローンもあったから。で、どうしようか。それなら風呂屋を復活させようと思ったのです。
―― リニューアルされて、お客さんも増えたそうですね。
Y様 今はこのあたりもマンションがどんどん建っている。家に風呂があるのは当たり前な時代だから、マンション住まいでも月に1～2回きてくれるような風呂屋にしようと思ったわけです。
―― たしかに、黒湯・ぬる湯など風呂もいろいろあって楽しめますね。駄菓子なんかも置いてあるし。
Y様 駄菓子は安いから、売り上げとしてはたいしたことないけれど、面白がって大人も買ってくれる。
―― たしかに受けそうですね（笑）。リニューアルで浴場の経営が軌道に乗ったことで、今回のような新たな投資を始められたということですね。
星 保育園事業は土地オーナー様と運営会社、それに銀行も加えた三位一体です。どれが欠けても上手くいかない。今は銀行が積極的に融資してくれていますので、チャンスですよね。
将来は都市型軽費老人ホームも視野に
―― 今後もさらなる投資を検討されていますか？
Y様 とりあえずこの裏（浴場裏）にアミックスさんでアパートを建てることが決まっています。あとできれば今後、介護系もやってみたいかな。
アパート建築予定地
星 特養（特別養護老人ホーム）はいろいろな条件があるので、すべてにあてはまるのがなかなか難しいんですけど、都市型軽費老人ホームなら大きな敷地でなくてもできます。たとえば土地120坪とすると、1戸10㎡で1フロアに10戸、2階建てで20戸になります。補助金が1戸に付き400万円出るので、20戸で8,000万円出ます。
Y様 補助金は1億円まで出るんだよね。
星 訪問介護など条件がありますが、補助金の最高は1億円です。仮に120坪の土地を1.2億円で購入して建てると、建築費が1.5億で合計2.7億円。そこから補助金1億円を差し引けるので実際は1.7億円で済むわけです。東京都の場合、家賃が80～90万くらいなので、かなりいい投資になると思います。
受け継いだ資産をふやして次世代へ
―― 今回、アミックスとお付き合いされてみて他社との違いは感じられましたか？
Y様 他社はアパートを建てたいので、アパート建築だけをすすめてきます。アミックスさんは保育園のほかにもコンテナとかドラッグストア（大手チェーン店に店舗を貸す）とか、いろいろと提案してくれましたね。ありがたいし信頼していますよ。
星 うちは大手じゃないから、同じことをやってもダメなんです。
―― 代々受け継いだ土地は手放しにくいというお話しを伺ったことがありますが？
Y様 私は売却してもいいと思いますよ。売ったほうがいいものは売って、買ったほうがいいものを買えばいい。結果として受け継いだ資産をふやして、次の世代にバトンタッチできればいいんですから。
―― たしかにそうですね。本日はどうもありがとうございました。
