不動産投資のはなし（1）―”土地を買い換える”

投稿時間 : 2011年05月09日 16:42

アミックスはこれまで、土地オーナー様の効果的な資産活用の手段として、アパート建築をおすすめしてきました。この提案の大前提には、『ご自分の土地は今後も守り続ける（所有し続ける）』という考え方があります。

ところが今回、資産運用について新たなご提案をしたいと思います。それは『立地の良い土地に買い換える』ということです。

ご存じのように、バブル崩壊後からもう20年以上、不況そしてデフレが依然として続いています。バブル期までは上がり続けた地価は嘘のように下がり、今後も土地の値上がりは期待できません。日本経済はピークを越えていますし、少子化は今後も進み続けるのですから、やむを得ないことでしょう。

『土地が値下がりするのにわざわざ買い換えをすすめるなんて、どんな意味があるのか？』と思われるかもしれません。

ここでの重要なポイントは、土地（今回は住宅地に限定します）には、それぞれの特徴や特性があるということです。

たとえば、邸宅に適した土地や建て売り住宅に適した土地、また分譲マンションや賃貸マンション、賃貸アパートに適した土地、などです。

なかでも、私が考える『アパート経営に適した土地』とは次のとおりです。

1.東京圏内（都心まで30から40分以内のアクセス）
2.駅から徒歩圏の距離
3.建ぺい率が高く（最低50％以上）、効率よい建築が可能
4.道路付の良い整った地形

以上の条件に合った土地でアパート経営を行うのであれば、効率的かつ安定した収入を見込めます。やはり、アパート経営は土地を有効に活用できる確実な手段であると思います。

もし、ご自分がお持ちの土地がアパート経営に適していない場合、ぜひ適した土地に買い換えてアパートを建築していただきたいのです。

堅実なアパート経営ができれば、今後何十年にわたって安定収入を見込むことができます。要は『稼げない土地は稼げる土地に買い換える』ことなのです。

また、将来土地の価格が下がるとしても、全国の地価がすべて一様に下がるわけではありません。稼げる土地（収益を効率よく上げられる土地）は人気がありますから、他に比べて下がりにくくなります。

それならば、もしご自身が大きく目減りが予想される土地を所有してらっしゃるのなら、思い切って早めに売り、その資金で高収入を期待できる目減りの少ない土地を買うというのも、有意義な資産活用なのではないでしょうか。

たとえば、都内でも駅から遠いところにある200坪の土地を売って、駅に近い100坪の土地を買うというようなことです。

全国規模で行うことも可能でしょう。九州の土地オーナー様が地元の土地を売って、東京の土地を買うなんていうこともあるかもしれません。もちろんご自分が転居する必要はありません。

『代々受け継いできた土地は売りたくない』というオーナー様も多いと思います。そのお気持ちはよくわかります。すべて売る必要はないのです。所有している土地の一部だけでも、稼げる土地に替えていくのです。

今まで、土地は守るものであり、売るという話はタブーだったと思います。でもこれからは、“資産を守るために土地を売る”ということも、重要な選択肢になると私は考えています。

今後は、私が専門とする不動産投資の話を続けていきたいと思います。

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