昨年、このブログに新たに加筆した内容を加えて、一冊の本を出版しました。

タイトルは、
「少子化時代に成功する賃貸経営は、東京圏・単身者・アパートしかないんです！」

巻頭カラーにはオーナー様の声や成功例、また、弊社のオーナー様で元・環境大臣、鴨下一郎先生の事例もあります。（オビにも登場いただきました。＊写真）

マンガなども入れ非常に読みやすい内容になっていますので、ご興味のある方はぜひご覧ください。

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「木造アパート」というと、たいていの場合、２階建ての建物をイメージすることと思います。実際に大多数は２階建てなのですが、現在では「３階建て」も普及してきています。

「アパートなのに３階建て？」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。実は、一定の条件をクリアしていれば、木造でも３階建てアパートの建築が可能なのです。

木造なら、同じ３階建てでも鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造に比べて、ずいぶんとコストを抑えることができます。アミックスでは、条件によっては地主様に３階建てアパートをお勧めすることもあります。

今回は、私が企画した、ちょっと風変わりで面白い物件をご紹介したいと思います。

その物件のオーナー様は、もともと広い敷地をお持ちでした。そのままにしておいたら、将来、かなりの相続税を払うことになってしまいます。そこで建築費用が高額になるのをご承知のうえで、あえてマンションの建築を希望されていました。

でも、敷地すべてをマンションにするには費用がかかりすぎます。投資効果を考えてもお勧めすることはできませんでした。





外観は立派なマンションです。

『テナント リテンション(Tennant Retention)』という言葉をご存じでしょうか。日本語で言えば『入居者の保持』。賃貸住宅において、入居者に長期にわたって住み続けてもらうための努力や工夫をするという意味合いの不動産用語です。今回はその重要性についてお話ししたいと思います。

アメリカではもう何年も前から、入居者のためにオーナーがパーティーを開いたり、誕生日にプレゼントを贈ったりして、積極的にテナントリテンションをすすめているようです。アメリカ式のサービスがそのまま日本で喜ばれるかは疑問ですが、この不況の時代ですから、日本でもテナントリテンションの重要性がクローズアップされています。

では、なぜ『入居者の保持』がそんなに重要なのでしょう。

このブログでも何度かお話していますが、地主様にとって、相続税は大きな問題ですね。相続税によって、大切な資産を失うことのないよう、しっかり対策を練っておくことは大変重要なことです。

ところが、財産を子どもや孫に残すため万全の相続税対策をたてていたのに、結局その資産が大きなトラブルを生んでしまったというお話を伺うことがあります。

原因は、遺産の分割についてです。

『遺産』といえば、自分が死んでしまったあとの話・・・。そんなことを考えるなんて、ちょっと気が進まないことですね。『うちは、今のところ妻も子どもたちも仲良くやっているのだからきっと大丈夫。遺産でもめることなんてなくて、将来もみんなで仲良く暮らしていくだろう』と思いたくなるものです。

ところが、現実は違うのです。

地主様の中には、お持ちの土地が「防火地域」または「新防火地域」に属している場合があるのではないでしょうか。

「防火地域」とは、国の法律によって決められた場所のことで、主に都心部の商業地域や幹線道路沿い、建物が密集した地域などが指定されています。

さらに「新防火地域」とは、東京都によって定められている建築安全条例で、都内で災害時の危険性が高いとされる地域が指定されています。

前回、賃貸住宅の建築費用は『家賃の100倍以内』が目安になるということをお話ししました。でも、『たとえアパートであっても、建てるとしたら何千万円もかかる。頭金を用意できないかも...』と不安に思われている地主様も多いのではないでしょうか。

たしかに、自宅を購入するにしても、たいていの場合はそれ相応の頭金を準備しなければなりません。大変なことですね。たとえ資金があったとしても、生活費や将来のことを考えれば、そうそう簡単に投資することもできないかもしれません。

でも大丈夫です。ご心配はいりません。