本年3月より、大規模な「リボン プロジェクト」がスタートします。

「リボンシステム」とは、サブリース契約完了を迎える20年を機にリフォームを行い、再度契約を結ぶというシステムです。（アミックス リボンシステム）

今年、弊社にて建築・管理していた葛飾区白鳥のアパート（4棟）がサブリース契約満了を迎え、それにともない大規模リフォーム（リボンシステム）を行うこととなりました。

そこで今回、オーナー様にご協力をいただき、このブログにて工事の進捗状況から完成までの様子をお伝えしてまいりたいと思います。

1回目の今回は、リフォーム前の様子をお伝えします。

昨年の「アミックス オーナーセミナー」の席上でもふれましたが、不動産オーナー様のためのご提案をまとめた冊子が完成しました。

タイトルは「金持ち地主でありつづける方法」です。

2月9日（土）・10日（日）に、足立区皿沼にて新築物件の内覧会を開催いたします。
こちらの物件は、共通の廊下がなく、2階へは各戸専用の階段が設置されている「重層長屋」タイプです。
ぜひお気軽にご来場ください。

開催日時：2013年2月9日(土)・10日(日) 10:00～16:00
場所：足立区皿沼3-29-11



>>詳細はコチラ

12月15日・16日の両日、新築アパートの内覧会を2会場で同時に開催します。
年末ご多忙の折とは思いますが、お時間がありましたらぜひご来場ください。

【2会場同時開催】
開催日時：
2012年12月15日(土)・16日(日) 10:00～16:00

●葛飾区白鳥会場　　葛飾区白鳥3-3

●足立区興野会場　　足立区興野2-30

>>詳細はコチラ

消費税が増税されることになりました。

2014年4月には現行の5％から8％に、さらに翌2015年10月からは10％へと段階的に引き上げられます。

消費税が増税されると、高額であればあるほど税額も大きくなります。引き上げ直前には高額商品を中心に駆け込み需要が高まるでしょう。

建物の建築にも消費税がかかります（土地は非課税）。たとえば5,000万円の費用をかけてアパートを建築する場合、現行の5％では250万円の消費税が、8％では400万円、10％になったら500万円も支払うことになります。この差は大きいですね。やはり建築をお考えの場合には増税前をおすすめします。

10月から11月にかけて、「アミックス オーナーセミナー2012」とアミックス・オーナーズ・クラブ綾友会の「第20回定期総会及び記念パーティー」が行われました。



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アミックスでは、これまで土地オーナー様の資産（土地）活用として、賃貸経営のお手伝いをしてまいりました。

そして最近では「土地から購入して、アパート経営ができないか」というお問い合わせも多くなってきています。

たしかに、退職金や預貯金などで手元に一定額の資金がある場合、そのままにしておくのは得策ではありません。でも、株式や他の金融商品での運用はリスクが高いですね。

では、その資金をどう運用したらいいか。最適なのはやはり賃貸経営だと思います。賃貸経営は安定した収入が見込める事業です。

弊社ではそんな皆様の声にもお応えして、「土地を購入して賃貸経営をする」というお手伝いをはじめています。

そして今年、以前から弊社とお付き合いのあった土地オーナー様が、土地を購入してアパートを建築されました。ご本人にお話を伺うことができましたので、営業担当のアミックス 井上よりご紹介いたします。


（写真はイメージです）
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こんにちは。アミックス 営業担当の井上です。



今回ご紹介するオーナー様は、足立区佐野にお住まいのS様です。

S様はもともと日産にお勤めでしたが、今は退社されてご自分で損害保険の代理店をされています。

私も長くお付き合いさせていただいていますが、とても気さくで快活な方です。お仕事をしながらも、消防団員として活動されていたり、地域の役員をされたりと大変地元に貢献されていらっしゃいます。

もともと土地オーナーだったS様が別の土地の購入に至ったのは、所有されているアパート「チェリー北綾瀬」が、足立区の区画整理の対象になったことがきっかけでした。


新築アパートの前に立つオーナー様

―（インタビュアー）　アミックスさんとはいつ頃からのお付き合いなんですか？

S様　平成元年から。うちの先代とアミックスさんとのお付き合いがはじまってね。当時私はまだ日産でサラリーマンをやってたんですよ。

井上　Sさんは日産でトップセールスマンだったんですよ。


日産勤務時代の表彰状

S様　平成2年、3年頃は1ヵ月に10台売りましたよ。ひと月10台っていったら、3日に1台ですよ。もう忙しくてね、休みはあるんだけど休めない。結局体をこわしてしまって平成4年に辞めたんです。

―　日産を退職されてから、アミックスさんと本格的なお付き合いがはじまったんですか。

S様　日産を辞める前、平成2年にはじめてアミックスさんでアパートを建てました。アミックスさんは先代からの付き合いだったし、空き地にしておいても、あとあと相続で大変だって聞いてたからね。

井上　それが「チェリー北綾瀬」ですね。

―　「チェリー」は「日産チェリー」ですか？

S様　そう! まさに日産チェリー。いやぁやっぱり好きだったからね。アパートの名前につけちゃった（笑）

井上　チェリーって桜じゃなかったんですか。私はずっと桜だと思ってましたよ（笑）

S様　日産を辞めてから、アミックスさんには他にもアパート建築を建ててもらったんです。結果としてよかったですよ。うちの場合、平成20年に母が亡くなって、2年後に父が亡くなったんです。父親が先っていうのが多いでしょ。母親が一次相続して、子どもが二次相続っていうのが一般的なんだけどね、逆転しちゃったんですよ。うちの親父は元気だったからね。だから私はいきなり一次相続になっちゃって。アミックスさんにいわれてアパートを建てておいたから、相続税で土地を売るようなこともなくて済んだんですよ。


鈴木オーナー所有のアパート

―　そして今回、「チェリー北綾瀬」が区画整理の対象になったんですね。

S様　話は結構前からあったんだけどね、このへんは道が狭くてね、消防車が入れないんですよ。救急車も入れなくて、ちょっと離れた広い道に止めて、そこから歩いて病人を運んでたこともありますよ。

―　じゃあ、区画整理の理由は防災ということなんですね。

S様　そう。だからまあしょうがないんだけどね。今は、みんな取り壊しちゃってまっさらになってるんだけど、孫の代になったらきっといい街になってると思うからね。


取り壊して更地になった場所

井上　最初はもう一度アパートを建て直そうかっていう話もあったんですよね。

S様　そうそう。私はね、何にもなければ、「チェリー北綾瀬」は壊したり、建て直したりする気はまったくなかったんですよ。ほかのアパート2棟は「リボンシステム」ですごくきれいになって、またサブリース契約ができたんだけど、あれで充分だと思ってね。建て直したりするのは費用がかかるからね。「チェリー北綾瀬」もそうするつもりだったんだけど...

―　でも区画整理だとしょうがないですね。

S様　そうなんですよ。だからもう一回建て直そうかって話もあったんだけど、土地は17％も持ってかれちゃうからね。

―　17％は大きいですね～ 土地の補償金は出るんですよね。

S様　補償金は出るけど、17％の分は出ない。17％は寄付だね。

―　そうなんですか。

井上　土地が狭くなって、さらに防火地域になったんですよね。

S様　そうそう。「チェリー北綾瀬」は道路沿いにあったからね、そこを防火地域にして延焼を食い止めようってことらしい。



―　耐火仕様のアパートだと、建築費は高くなりますよね。

井上　かなり違ってきますね。

S様　そうなんですよ。だから補償金は入るんだけど、建築費が高くなるのがわかってるのに、また建て替えるっていうのもどうかと思ってね。

井上　それで私が、別の地域の土地購入とアパート建築をご紹介したんです。

S様　そうそう。それがよかった! ここからわりと近いんだけど、住所は埼玉なんですよ。埼玉だから東京より地価が安い。でも最近新しい駅ができたばかりで、駅からも近いんですよ!

井上　見ていただいたら、ほぼ即決でしたね。

S様　「チェリー北綾瀬」の補償金が入ったからね、手元に置いておいても税金がかかるだけ。だったら条件のいい土地を買ってアパートを建てたほうがいいでしょ。管理も全部アミックスさんにお願いするんだから、ラクですよ。

井上　そうですね。ご紹介した埼玉の土地はまだ更地が多いんですが、駅の周辺を開発中です。直通で都心まで20分かからないし、アクセスのいいところなんです。

S様　あのへんは私もよく行くんだけど、電車はきれいで乗り心地はいいし、近いうちに発展していくと思いますよ。

井上　近くに大学も誘致されていますね。地価が安いから家賃も抑えられるし、学生さんも住みやすいんじゃないでしょうか。にぎやかになると思いますよ。

―　「チェリー北綾瀬」の土地はどうされるんですか？

S様　結局、特養（特別養護老人ホーム）にすることになりました。特養は建築も公的な補助があるし、経営もしっかりしているからね。入居者の費用も安いから、入居待ちの人もたくさんいるんですよ。実際、うちでも親父の晩年は老人ホームどうしようっていうことがあったからね。この近くにできれば、入れる人も増えるしね。



―　それはよかったですね。

S様　特養が決まったんで、埼玉の土地もすんなり買うことができたわけですよ。

―　新しいアパートの名前はどうされたんですか？

S様　新しいアパートを建てるところは、ちょうど新しい地名の公募があったんですよ。でね、私は「さくら」っていう地名を応募したんですよ。

井上　近くに「さくら」がついた橋があるんですよね。

S様　そうそう。「○○市さくら～」っていいでしょ？

井上　でも、残念ながら他に決まったんですよね。

S様　そう。だからね、またアパートに「チェリー」をつけましたよ（笑）




足立消防団操法大会の賞状とメダル

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S様のお人柄がわかる楽しい時間でしたが、いかがでしたでしょうか。

アミックスではこれからも、目的にあった条件のよい土地を探してご紹介していく予定です。もし、ご興味やご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

快くご登場いただいたオーナー様、ありがとうございました。

アミックスの鎌田です。

前回、25年ぶりに建て替え工事を行い、竣工を迎えた「サンライズ西綾瀬」についてご紹介いたしました。

後日、あらためてオーナーのS様ご夫妻にお越しいただき、楽しいひとときを過ごすことができました。今回はそのときの様子をお伝えします。



完成した「サンライズ西綾瀬」
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弊社からは社長の木村と建築の斉藤、私鎌田の3名がオーナー様ご夫妻をお迎えし、他にインタビュアー1人が参加して、簡単な対談を兼ねての歓談となりました。


オーナー様ご夫妻（前列）、後列左から斉藤、木村、鎌田

―（インタビュアー）25年前、「コスモ西綾瀬」を建てられた経緯についてお聞かせください。

S様　「コスモ西綾瀬」は、親父が買ったアパートなんですよ。今はもう親父がいないので、そのときの事情はよくわからないけれど。

木村　25年前といえば、ちょうど私がアミックスに入社した頃なんですが、その頃はアミックスでも「アパートの建て売り」をしていたんですよ。「コスモ西綾瀬」もそのひとつだったんだと思います。今ではほとんどやっていないんですけれどね。

― 鎌田さんとはいつからのお付き合いですか。

鎌田　最初からではないんですが、もう20年くらいになりますかね。

S様　ほとんど最初からですよ。ずっと鎌田さんにお世話になっています。

鎌田　最初はお電話だけで、お会いする機会もあまりなかったんですが。

― 20年ですか。長いですね。鎌田さんとお付き合いしていていかがでしたか。

S様　Very Good!（笑）いい人ですよ。信頼してますから。



― アミックスという会社についてはどう思われますか。

S様　アミックスはいい会社だと思いますよ。まぁ経済状況はわからないけど（笑）、アットホームで社員を大事にしている。経営方針がいいよね。もちろん私たちも大事にしてくれますよ。

― 「コスモ西綾瀬」はサブリース管理でしたね。アミックスの管理はいかがでしたか。

S様　もうすべておまかせでね。全部やってもらっています。ラクですよ。

奥様　アミックスさんとはじめてお会いしたとき、ずいぶんお堅いというか、真面目というか、そんな印象を持ちましたよ。本当に挨拶だけで、玄関先で帰られて。

― 都市計画道路が「コスモ西綾瀬」の敷地を通ると決まったのはいつごろですか。

S様　話はずいぶん前からありましたね。15年くらい前に説明会に行ったんですよ。

― 計画道路建設についての説明会ということですね。

S様　そうそう。全部買い上げてくれるならいいけど、半分残っても困るから（笑）

鎌田　当初は売却も考えられてたんですよね。でも土地が残るならまたアパートを建ててもいいのでは、ということになって...

木村　問題は敷地がどのくらい残るか、ということでしたね。あまり狭くてはアパートは建てられませんから。今回は部屋数が6戸とれるということで、建築が決まったんですよね。



― 建て替えの話が具体的になったのはいつ頃ですか。

S様　2年前ですかね。

― アパートの建て替えとなるとやはり費用もかかりますし、比較検討という意味でも、アミックス以外の建築会社へ相談されたりというようなことは。

S様　いえいえ、アミックスを信頼していましたから。迷いなく鎌田さんに頼みましたよ。

鎌田　Sさんは、息子さんが設計の会社をやっていらっしゃるんです。ご自宅も、息子さんの会社で設計して建てられたそうなんですよ。ですから、息子さんからの紹介もあるんじゃないかとちょっと気になっていたんですが...

S様　息子は息子で頑張っている。この件については私が決めたことだから、特に何もいいませんよ。



― 「コスモ西綾瀬」の解体が決まったとき、入居者の方はいらっしゃったんですよね。

鎌田　もちろんいらっしゃいました。入居していた方には退去をお願いしたんですが、結局全員の退去まで半年くらいかかりましたね。

― 半年で済んだのは早かったのではないですか。

鎌田　今回は計画道路という事情があるので、自治体から立ち退き料が出るんです。でも、だからといって全員がすぐに退去できるというわけではないですよね。引っ越し先の決まらない方には、アミックスの管理の担当者が優先的に自社の物件を紹介したりして、みなさんに退去をお願いしたんです。

― なるほど。アミックス全体でサポートしているのですね。

斉藤　そうですね。立ち退きは長期化するケースもあるんですが、今回は社内の連携が上手くいったこともあって、スムーズに運びました。

― 工事はいつから始まったのですか。

斉藤　着工は昨年の10月ですね。

― 建築中には何度かご覧になられましたか。

S様　いえ、現場に行ったのは地鎮祭のときだけ。あとは完成するまで見に行ったことはない。まかせているんだから、途中であれこれいいませんよ（笑）

鎌田　ホームページに「ただいま建築中」というページがあるんですが、そこに建築の様子が載っていますので、それは見ていただいていました。「ただいま建築中」は、工事の様子がよくわかるので、案外面白いんですよ（笑）

― 建ってから見に行かれたのは先日ですね。ご覧になっていかがでしたか。

S様　思ったより立派だったね（笑）デザインもいいしね。うちの奥さんは美大出なんだけど、いいねって話していたんですよ。

奥様　ええ、そうですね。



鎌田　今回は、若手のスタッフが「和モダン」というテーマでデザインを考えたんです。それが良かったんだと思います。


「和モダン」をテーマに作成された設計時のパース画

木村　うちでは、入居者に好まれるように、デザインとか色彩なんかは若手スタッフの意見をかなり取り入れているんですよ。

S様　設備も立派だったしね。

木村　たとえば、25年前は3点ユニットといってお風呂とトイレが一緒なのが普通だったんですが、今はバス・トイレ別が標準です。昔とは入居者のニーズが変わってきているんですよ。



― ワンルームではなく、キッチンも独立していて使いやすそうでしたね。

木村　そうですね。今は昔より1室を広く設定しています。たとえば25年前は1室が15～16㎡程度だったのが、今では21㎡を基準に建築しています。その分部屋数が減るわけですが、入居率を考えたら経営的に見てもニーズに応えていったほうがいいんですね。

鎌田　ほかの設備も最新式のものを取り入れていただきました。それから、これはあまりない設備なんですが、1階に鍵付きの扉を設置したバルコニーを採用していただきました。バルコニー側からも出入りができるんですよ。


「サンライズ西綾瀬」1階バルコニー

木村　そう、これはめずらしい。普通、アパートの1階は上階より少し家賃を低く設定するんです。でもこんな付加価値があるなら、あまり家賃を下げなくても入居者が決まるね、と話していたんです。

斉藤　今回は、オーナー様のご理解があって、アミックスの意見をたくさん取り入れていただきました。建築担当としては、とてもやりがいのあった仕事だったと思っています。設計の段階から、これなら人気があって、募集もやりやすいだろうと話していたんですよ。

鎌田　おかげさまで完成前からすでに満室です（笑）

― 「サンライズ西綾瀬」というネーミングはどなたが考えられたのでしょうか。

杉本様　「コスモ西綾瀬」は建て売りだったから決まっていたけれど、今回はアミックスさんに案を考えてもらってね。



鎌田　そうですね。でも「サンライズ」という言葉がいいとお聞きしていたので、すんなり決まったんですよ。

― こちらの物件もサブリース契約されるお聞きしました。これからまた新しい歴史がはじまるという意味でも「サンライズ」はぴったりですね。

鎌田　そうですね。25年もお付き合いいただいたうえに新しいアパートを建てていただいて... 本当にありがたいし、感謝の気持ちでいっぱいです。これからもどうぞよろしくお願いいたします。

木村　本当にありがとうございます。これからも末永くよろしくお願いいたします。

昨年、25年前にアミックスでアパートを建てていただいたオーナー様からご依頼をいただき、再び同じ場所にアパートを建築させていただくことになりました。

今回はオーナー様の担当であるアミックスの鎌田より、竣工時にオーナー様をご案内したときの様子をご紹介いたします。


3月に竣工した「サンライズ西綾瀬」

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以前にもこのブログでお伝えしましたが、アミックスでは、現在20年のサブリース契約満了を迎えたオーナー様に「リボンシステム」をご紹介しています。

「リボンシステム」はリフォーム＋再借り上げのプランですが、何よりも重要なのは"資産価値を維持する"ことにあります。

今回は、アミックス江戸川営業部の中町より、「リボンシステム」の最新の施工例を交えてご紹介いたします。



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こんにちは。江戸川営業部の中町です。

私がご紹介するのはリフォーム15（じゅうご）。ポイントを抑えた「リフォーム10（テン）」に比べ、密度の濃いリフォームが施され、サブリース再契約期間は15年となります。

今回は、「フォーム15」によって、大きく変わった部屋の様子を実際にご覧いただきたいと思います。